不動産の事業計画書の書き方｜AIで下書き→デバッグする方法

📍 結論から言うと…

事業計画書は「AIで下書き → 数字を裏付け → デバッグ」の3段階で作る

特に③のデバッグが最重要。審査面談の前にAIで「模擬面談」しておけば、突っ込みに動じなくなります。
この記事で、具体的な書き方とプロンプトをすべて公開します。

🔰 「計画書を作る前に、集客の全体像を把握しておきたい」という方へ

事業計画書の中で最も差がつくのは「集客計画」です。融資担当者は「どうやってお客様を集めるのか」を必ず聞いてきます。

「ポータルサイトに掲載します」だけでは弱い。「自社サイト＋SEO＋MEO＋紹介営業で、月〇件の反響を見込んでいます」と言えたら、計画書の説得力は別次元になります。

「まずは自分で計画書を作りたい」という方は、このまま読み進めてください。
「集客計画の部分をプロに相談したい」という方は、無料相談からお気軽にどうぞ。

❌ 融資が通らない計画書の特徴

• 売上予測の根拠がない（「月100万円くらい」で終わっている）
• 集客方法が「ポータルサイトに掲載」の1行だけ
• 競合との差別化が「丁寧な対応」など抽象的
• 経費の見積もりが甘い（広告費・固定費を過小評価）
• 返済計画と売上計画が矛盾している

📥 テンプレートのダウンロード

日本政策金融公庫の公式サイトから創業計画書のテンプレートと記入例をダウンロードできます。まだお持ちでない方は、先にダウンロードしてから読み進めてください。

📝 創業の動機で伝えるべき3つの要素

1. 経験：不動産業での勤務年数・実績・スキル
2. 計画性：自己資金の貯蓄、開業準備の具体的な行動
3. ビジョン：どんな不動産会社を目指すのか、どの地域・顧客に特化するのか

📝 記載すべき内容

• 勤務先名＋勤務年数＋担当業務の具体内容
• 成約件数、売上実績など数字で示せる成果
• 宅地建物取引士、FP、管理業務主任者などの取得資格
• 不動産以外の業界経験でも事業に活かせるスキル（営業力、Web制作、経理など）

📝 不動産会社の主な取引先

💡 自己資金の目安

公庫の創業融資では、総必要資金の1/3〜1/2の自己資金があると審査が通りやすいと言われています。500万円の融資を希望するなら、最低でも150〜250万円の自己資金を用意しましょう。計画的に貯蓄してきた実績は、融資担当者への大きなアピールになります。

❌ 融資担当者が突っ込むポイント

「月5件の成約」の根拠は何ですか？

ここが最も突っ込まれるポイントです。「なんとなく」ではなく、「集客方法×反響率×成約率」の掛け算で根拠を示す必要があります。次のセクションで詳しく解説します。

「ポータルサイトに掲載するのは同業他社も全員やっていること。それだけで月5件の成約が取れる根拠は？掲載費は月いくら？その費用で何件の反響が見込めるの？」

💡 WebエンジンPro独自の視点：「自社Webサイト」が計画書の信頼性を高める理由

私たちが支援している不動産会社様の事業計画書では、「自社Webサイト＋SEO」を集客チャネルに組み込むことを必ず推奨しています。理由は3つです。

1. ポータルサイト依存のリスクを下げる：「ポータルの掲載費が上がったら集客できなくなる」というリスクに対する回答になる
2. 中長期の集客基盤を示せる：「6ヶ月後には自社サイトからの集客が見込める」と言えると、事業の持続性をアピールできる
3. 広告費を抑えられる計画：自社サイト経由の集客はコストが低いため、「軌道に乗った後」の利益率が改善する収支計画が作れる

融資担当者は「この人はポータルに依存しない、持続的な集客計画を持っている」と評価します。これが他の申請者との大きな差別化ポイントになります。

📋 創業計画書の下書き生成プロンプト（コピペOK）

あなたは中小企業診断士であり、不動産業の創業支援の専門家です。
以下の情報を元に、日本政策金融公庫の創業計画書の下書きを作成してください。

【申請者情報】
・年齢：〇歳
・経歴：〇〇不動産で〇年勤務（賃貸仲介営業）
・年間成約件数：〇件
・取得資格：宅地建物取引士、〇〇
・自己資金：〇〇万円（〇年間で貯蓄）

【開業計画】
・事業内容：不動産賃貸仲介
・開業予定地：〇〇市〇〇エリア
・ターゲット：〇〇（例：子育て世帯）
・差別化ポイント：〇〇
・希望融資額：〇〇万円

【出力する項目】
1. 創業の動機（200文字）
2. 経営者の略歴（箇条書き）
3. 取扱商品・サービスの内容
4. 取引先（販売先・仕入先・外注先）
5. 必要な資金と調達方法（表形式）
6. 事業の見通し（創業当初・軌道に乗った後の月別収支）

【制約事項】
・数字には必ず根拠を添える
・抽象的な表現は避け、具体的な地名・数字・固有名詞を使う
・融資担当者が「この事業は成功しそうだ」と思える内容にする

📋 売上予測の根拠作成プロンプト（コピペOK）

あなたは不動産業界の経営コンサルタントです。
以下の不動産会社の売上予測について、融資担当者を納得させる根拠を作成してください。

【計画の前提】
・事業内容：〇〇市での賃貸仲介
・月間目標成約数：〇件
・1件あたりの平均売上：〇万円
・月間売上目標：〇万円

【集客チャネル】
・ポータルサイト（SUUMO等）：月額〇万円
・自社Webサイト＋SEO
・MEO（Googleマップ）
・紹介営業

【作成してほしいこと】
1. 各集客チャネルからの月間反響数の見込み（根拠付き）
2. 反響→来店→成約の転換率の想定（業界データ参照）
3. 「創業当初」と「軌道に乗った後」の2パターン
4. 売上予測が達成できない場合のリスクヘッジ案

【制約事項】
・楽観的すぎない現実的な数字にする
・「業界平均」「同地域の類似事例」など、根拠の出典を明示する

📋 計画書デバッグプロンプト（コピペOK）★最重要★

あなたは日本政策金融公庫の融資審査担当者です。
20年のキャリアがあり、数千件の創業計画書を審査してきた厳しい目を持っています。

以下の創業計画書を読み、「融資を承認するかどうか」の立場でレビューしてください。

【創業計画書の内容】
（ここに作成した創業計画書の全文を貼り付ける）

【レビューしてほしいこと】
1. この計画書の「突っ込みどころ」を5つ以上挙げてください
2. 各突っ込みどころについて、面談で実際にどう質問するかを示してください
3. その質問に対する「理想的な回答例」も示してください
4. この計画書の総合評価を100点満点で採点してください
5. 「これを追加・修正すれば審査通過率が上がる」ポイントを3つ挙げてください

【レビューの基準】
・売上予測に根拠はあるか？
・経費の見積もりは現実的か？
・返済計画に無理はないか？
・集客方法は具体的か？
・競合との差別化は明確か？
・経営者の経験と事業内容が合致しているか？
・最悪のケース（売上半減）でも返済できるか？

📋 融資面談シミュレーションプロンプト（コピペOK）

あなたは日本政策金融公庫の融資担当者です。
これから創業融資の面談を行います。

申請者は不動産仲介業での開業を予定しており、〇〇万円の融資を希望しています。

以下のルールで面談を進めてください：
1. 1つずつ質問してください（一度に複数の質問はしない）
2. 私の回答に対して、追加の質問や突っ込みを入れてください
3. 曖昧な回答や根拠のない数字には厳しく突っ込んでください
4. 10問程度の質問が終わったら、面談の総合評価と改善アドバイスをください

では、面談を始めてください。最初の質問をどうぞ。

🚨 事業計画書をAIで作成する際の3つの注意点

1. AIの出力をそのまま提出しない：AIが作った文章は「それっぽい」ですが、あなた自身の経験・数字・地域情報に基づいて必ず加筆修正してください。面談で「この数字の根拠は？」と聞かれた時、自分の言葉で説明できなければ意味がありません。
2. 数字は必ず自分で検証する：AIが出す売上予測や経費の数字は「それっぽい目安」です。実際の家賃相場、ポータルサイトの掲載費、保証協会の加入費などは自分で調べた正確な数字に置き換えてください。
3. AIは「たたき台」と「デバッグ」に使う：AIの最大の価値は「白紙から書く苦しさを解消すること」と「客観的な視点で弱点を見つけること」です。最終的に計画書に魂を入れるのは、あなた自身です。

💡 ポイントまとめ

• 事業計画書は「AIで下書き → 数字を裏付け → デバッグ」の3段階で作る
• 融資審査で最も見られるのは「売上予測の根拠」と「集客計画の具体性」
• 集客計画に「自社Webサイト＋SEO」を組み込むことで計画の信頼性が上がる
• AIに「厳しい融資担当者」を演じさせて計画書をデバッグするのが最重要テクニック
• AIの出力はたたき台。最終的に魂を入れるのは自分自身

✅ 今日やるべき3つのこと

Step 1：日本政策金融公庫のサイトから創業計画書のテンプレートをダウンロードする

Step 2：この記事のプロンプト①で、AIに創業計画書の下書きを生成させる

Step 3：プロンプト③で「厳しい融資担当者モード」のデバッグを実施し、弱点を潰す

🤔 「計画書はできた。でも集客計画の部分が不安…」という方へ

事業計画書の「集客計画」は、書類の説得力だけでなく、開業後の事業の命運そのものを左右します。

「ポータルサイトに掲載する」だけの集客計画と、「自社サイト＋SEO＋MEO＋紹介営業で月25件の反響を見込む」集客計画。融資担当者の印象も、開業後の実際の集客力も、まったく違います。

WebエンジンProなら、60日間無料。開業準備と同時に、集客の基盤づくりを始められます。

• 初期費用0円
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